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2014年一季度十大地产事件

发表时间:2014-04-29      点击量:2258

2014年一季度,房地产市场似乎步入下行通道,在两会确立“双向调控”的指导方针下,各地方政府意欲松绑楼市限购。城市规划、顶层设计、房价、地价,在政策与市场的相互影响下不断变化。

 

一、最不实传言——杭州尾盘暴跌再掀崩盘论

 

春节后,香港楼市劲吹降价风令大陆不寒而栗,不久后,有关杭州多家房企“高调”打折降价的消息,如洪水般泛滥。接着,湖北襄阳被曝楼盘崩盘、江苏常州项目六折甩货、广州一房企项目全线8.8折……局部楼市危机发酵之际,一文《中国楼市崩盘的五点证据》再抛“暴跌论”。另外,兴业银行发布公告,表示暂时停止办理房地产夹层融资业务。地产大佬王石公开表示今年房市形势不妙。如此种种,都让楼市蒙上了一层不明朗的阴云。

 

点评:虽然春节后各地频繁爆出的楼市降价消息让人一时心慌,但经过查证,发现事实远非人们表面所见。杭州最早降价的两个楼盘均为尾盘。而常州雅居乐项目降价实则因为价高难销,“六折甩货”不过是房企的营销手段。北京万科橙项目所谓的降价其实是开发商严格按照政府相关部门指导意见在进行定价销售,也是一种不得已的选择。可见,楼市降价风确实存在,但“崩盘论”尚言之过早。

 

二、最巧妙的解读——李克强破解姜伟新“四字谜面”

 

2014年“全国两会”召开时,全国政协委员、住建部部长姜伟新透露未来的房地产政策将采取“双向调控”。这“四字谜面”如一石激起千层浪,引发了业界的广泛解读。在随后李克强答中外记者问时,给出了分类、分城调控的指导方针,为四字谜面给出了明确答案。

 

点评:李克强在两会上指出,针对各个城市可以采取分类调控的策略,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资。“分类调控”将针对不同城市的具体情况进行调控,对供不应求的一二线城市进行供应调控(如设定共有产权房试点城市),而对供过于求的三四线城市进行需求调控(如近期呼声颇高的地方限购松绑政策),最终使市场达到供求平衡。不再“一刀切”,体现了新一届政府的施政策略。

 

三、最深藏的期待——多地楼市下行意欲松绑限购

 

继温州传出上报松绑限购的方案后,杭州、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性。房地产市场实施4年之久的限购政策,在2014年出现松动迹象。虽然有报道称长沙住建委已于日前否认,但多个地方政府意欲松绑限购的传闻还是甚嚣尘上。

 

点评:多个城市讨论松绑限购的可能性有三:一是今年起楼市调控不再“一刀切”,而是转为“分城施策”,给了各城市自主决策的空间。二是经济增长放缓,地方政府希望房地产再度扮演拉动经济增长的“火车头”。三是房地产市场持续降温,影响了地方政府的房地产收益。理由花样百出,但松绑限购的后果却不知能否承担的起。不过从相关部门发声来看,至少目前一线城市不会放松。

 

四、最隐秘的反腐——不动产统一登记逼官员抛房

 

国土部自3月提出不动产统一登记制度后,一直在推进。不动产统一登记,意味着原来分散在各部门的不动产登记职责将统一到一个部门,并实现全国住房信息联网。有趣的是,在制度提出不久,部分大中城市出现了豪宅、别墅等二手房“抛售”的现象。在国家反腐力度不断加强的背景下,两者很容易被联系在一起。

 

点评:不动产统一登记确实在进行。已经进行财产申报的广东某官员在接受采访时称“要求我们填写的是财产申报表,但是表格的一些设置让我们很难如实填写,所以很多人都选择少填。”由此可知,财产申报过程并不严谨。也有人说官员在申报房产之前已经做了转移处理,这与“不动产统一登记逼官员抛房”之论不谋而合。

 

五、最实际的调控——自住房大量入市打乱刚需市场

 

日前,有机构公布2014年一季度北京新房成交量创新低。另外,继住总万科橙“低开”入市后,2014几个纯新盘定价基本都选择参照周边在售项目甚至是二手房价格,不少开发商甚至选择低价跑量策略。有报道称,自住型商品住房项目接连入市,其价格明显低于周边同质项目,吸引了大量购房群体的关注,市场观望情绪明显,刚需楼市形势不乐观。

 

点评:自住房的大量入市的确给刚需商品房造成了一定冲击,刚需楼盘供应增多,购房者观望情绪明显,开发商开始着急。但目前来讲,原定性为“共有产权房”的自住房五年内不得转让,针对目标人群有限,且网上申购的中签率极低,非京籍人士难获机会。自住房是调控的积极尝试,至于其能走多远,值得期待。

 

六、最颠覆的思维——互联网思维颠覆房地产被炒热

 

中国的房价能不能跌一半?小米科技董事长雷军第一次对房地产行业提出了互联网思维。万科执行副总裁毛大庆亦随之发表言论,表明与互联网公司合作的决心和野心。不久后,阿里巴巴入股银泰商业,打造全国零售网路模式,引起行业躁动。一时之间,互联网思维颠覆房地产被热炒。

 

点评:互联网思维是什么?很多人还不能完全理解,有人说互联网思维归结于7个字:专注、极致、口碑、快。可以借鉴的两个例子是小米和乐视,但房地产不同于小米和乐视等电子商品,发展过程中会遇到开发商、政府等许多不可控因素。当然,互联网思维与地产业的结合仍值得期待,但有趣的是,当行业老大万科用互联网思维掀起地产圈恐慌之后,自己却早已回归房地产主业,值得深思。

 

七、最热闹的炒作——京津冀一体化催升保定房价

 

“四个北京人买保定一个楼盘”、“保定楼盘两天销量相当两月项目”、“保定楼盘四天涨了2000块”……必须承认,京津冀一体化对河北楼市的影响不能小觑,尤其是在保定将成为政治副中心的消息传出之后。虽然“京津冀一体化”的具体规划尚未出台,但保定楼市已经极度“亢奋”,与北京楼市连续“遇冷”形成鲜明对比。

 

点评:京津冀一体化是一个长期利好消息,却在短期内促发了环北京地区的楼市热炒现象。比政策先落地的,永远是投资客。“政策未行,房价先行”对京津冀一体化融合进程不一定有利。更何况,若最终落地政策结果有偏差,投资客们难免受到损失。而即便京津冀政策落实保定,但产业转移若无法与人口转移同步,也难以真正振兴一方。总之,房价与京津冀一体化,恐怕也不必如此直接的挂钩。

 

八、最惨痛的警示——房企2013年报净利润下滑严重

 

截至3月30日,沪深两市已经有76家房企公布2013年年报,其平均销售净利率为10.88%,同比下跌1个百分点;41家主营业务在内地、而在港上市的房企公布2013年业绩,其平均销售净利率为36.08%,同比下滑近9个百分点。房企2013年报净利润下滑严重已成为普遍现象。

 

点评:从各房企的年度报告来看,利润率下降已是行业趋势。“触顶”的房地产行业告别暴利时代,一个原因是房企的管理费用尚未降下来,成本高。另一原因是借贷增多的房企牺牲了利润空间提升周转速度。高周转、高增长模式被房企颇为推崇,但若利润增长跑输给销售规模增长,上市房企股价极有可能会下跌,净利润随之下滑。

 

九、最得意的赢家——绿地借壳上市张玉良暴富

 

3月26日,绿地集团上市借壳的金丰投资(600606)开盘后再度涨停,报价10.20元,涨幅10.03%。至此,金丰投资已连续7日一字涨停,累计涨幅95.11%,绿地集团也借此成为中国房企市值第一,大幅超过此前的行业龙头万科地产。而绿地总裁张玉良的身家已突破23亿元,远超万科教父王石。而按重组预案后计算,绿地总市值比万科A、B股总市值超出了144.81亿元。

 

点评:无论绿地的市场估值是否有泡沫之嫌?其上市后的热闹已被行业津津乐道,甚至于身家一夜暴涨的张玉良都被拿来和王石做比较。与管理层持股的企业控制万科不同,绿地集团一直是由绿地管理层为核心的上海格林兰投资实际管理。所以,绿地借壳上市是一场内部人的狂欢,而被称为“格陵兰王”的张玉良更是最大赢家。

 

十、最理想化的梦想——新型城镇化进入实质阶段


  两会结束后,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》出台,这表明城镇化相关工作已经进入实质性层面,与之前仅停留在讨论层面有着明显的差别。《规划》包含八大篇、三十一章、全文近3万字。文中涉及房产行业六大要点,对中国新型城镇化的有质量发展提出了新的要求。

 

 

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